Trước khi xây nhà bạn cần phải làm thủ tục xin cấp phép xây dựng. Một trong những vấn đề phải thể hiện rõ ràng đó chính là mật độ xây dựng. Vậy mật độ xây dựng là gì? Mật độ xây dựng hiện nay được tính như thế nào? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu kỹ trong chuyên mục tư vấn xây dựng chuyên sâu này nhé.
Bạn đang đọc: Cách tính mật độ xây dựng nhà ở mới nhất
TÍNH MẬT ĐỘ XÂY DỰNG ONLINE
Diện tích khu đất xây dựng (m2) (theo sổ đỏ):
– DIỆN TÍCH LÔ ĐẤT:
168 m
2
– MẬT ĐỘ XÂY DỰNG TỐI ĐA ĐƯỢC PHÉP:
73.2 %
– DIỆN TÍCH XÂY DỰNG TỐI ĐA:
122.976 m
2
Kết quả được tính toán nội suy dựa trên Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép theo quy chuẩn mới nhất áp từ ngày 1/7/2020 được giới thiệu trong phần 1.1 bên dưới.
MỤC LỤC
- 1 Mật độ xây dựng là gì?
- 2 Mật độ xây dựng được tính
như thế nào?- 2.1 1. Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép
- 2.1.1 1.1. Mật độ xây dựng thuần cho công trình nhà ở
- 2.1.2 1.2. Mật độ xây dựng thuần cho công trình giáo dục, y tế, văn hóa, chợ
- 2.1.3 1.3. Mật độ xây dựng thuần các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp
- 2.1.4 1.4. Với các lô đất có diện tích nằm giữa các giá trị trong bảng mật độ thuần xây dựng công trình
- 2.1.5 1.5. Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên
- 2.1.6 1.6. Mật độ xây dựng thuần với đất xây dựng nhà máy,
kho tàng
- 2.2 2. Mật độ xây dựng gộp (brut – tô)
- 2.1 1. Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép
- 3 Tỷ lệ đất trồng cây xanh trong các lô đất xây dựng công trình
- 4 Các quy định về mật độ áp dụng riêng với nhà phố.
- 4.1 1. Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở nói chung
- 4.2 2. Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ
- 4.2.1 2.1. Các bộ phận cố định của nhà
- 4.2.2 2.2. Phần nhô ra không cố định
- 4.2.3 2.3. Phần nhà được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ
- 4.2.4 2.4. Quan hệ với các công trình bên cạnh
Contents
- 1 Mật độ xây dựng là gì?
- 2 Mật độ xây dựng được tính
như thế nào?
- 2.1 1. Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép
- 2.1.1 1.1. Mật độ xây dựng thuần cho công trình nhà ở
- 2.1.2 1.2. Mật độ xây dựng thuần cho công trình giáo dục, y tế, văn hóa, chợ
- 2.1.3 1.3. Mật độ xây dựng thuần các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp
- 2.1.4 1.4. Với các lô đất có diện tích nằm giữa các giá trị trong bảng mật độ thuần xây dựng công trình
- 2.1.5 1.5. Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên
- 2.1.6 1.6. Mật độ xây dựng thuần với đất xây dựng nhà máy, kho tàng
- 2.2 2. Mật độ xây dựng gộp (brut – tô)
- 2.1 1. Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép
- 3 Tỷ lệ đất trồng cây xanh trong các lô đất xây dựng công trình
- 4 Các quy định về mật độ áp dụng riêng với nhà phố.
Mật độ xây dựng là gì?
Bất kỳ một công trình nào muốn xây đựng đều phải dựa trên Quy chuẩn xây dựng Việt Nam do Bộ xây dựng ban hành. Mật độ xây dựng được chúng tôi giới thiệu dưới đây là Quy định mới nhất được ban hành trong Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2019/BXD được Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng hướng dẫn áp dụng từ ngày 01 tháng 07 năm 2020.
Theo Quy định, mật độ xây dựng được chia làm hai loại
là mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp
- Mật độ xây dựng thuần (net – tô) là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật).
- Mật độ xây dựng gộp (brut – tô) của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).
- Hai định nghĩa về Mật độ xây dựng mới nhất trên được quy định tại điều 1.4.20 – Mật độ xây dựng trong Quy chuẩn QCVN 01:2019/BXD. Điểm khác biệt so về định nghĩ Mật độ xây dựng thuần theo quy chuẩn mới là Diện tích sân thể thao không còn tính vào mật độ xây dựng thuần ngày cả sân ten nít (theo định nghĩ trong quy chuẩn cũ thì sân Tennis và sân thể thao phải tính vào mật độ xây dựng – (“Sân thể thao ngoài trời trừ sân ten nit và sân thể thao được xây cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất” – Định nghĩa cũ.)
Mật độ xây dựng được tính
như thế nào?
1. Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép
1.1. Mật độ xây dựng thuần cho công trình nhà ở
Mật độ xây dựng thuần tối đa của ô đất xây dựng nhà ở liên kế, nhà ở riêng lẻ như biệt thự, nhà vườn, nhà cấp 4, nhà phố… như sau:
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | ≤90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Chú thích thêm: Công trình nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.
Bảng Mật độ xây dựng này thay thế cho bảng Quy định Mật độ xây dựng dưới đây.
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | ≤50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | |
|
|
|
|
|
Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình như sau:
1.2. Mật độ xây dựng thuần cho công trình giáo dục, y tế, văn hóa, chợ
Mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong các khu vực xây dựng mới là 40%.
1.3. Mật độ xây dựng thuần các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp
Mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ
đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên lô đất có diện
tích ≥3.000m2 cần được xem xét tùy theo vị trí trong đô thị và các giải pháp
quy hoạch cụ thể đối với lô đất đó và được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên
vẫn phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà:
- Khoảng cách giũa các cạnh dài của hai dãy
nhà có chiều cao
chiều cao công trình (≥1/2h) và không được
chiều cao ≥46m, khoảng cách giữa các cạnh dài của 2 dãy nhà phải đảm bảo ≥25m; - Khoảng cách giữa hai đầu hồi của hai dãy
nhà có chiều cao
không được
hổi của hai dãy nhà phải đảm bảo ≥15m; - Đối với dãy nhà bao gồm phần đế công trình
và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng cách tối thiểu đến dãy nhà đối
diện được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao
phía trên theo tầng cao xây dựng trương ứng của mỗi phần tính từ mặt đất (cốt vỉa
hè); - Nếu dãy nhà có độ dài của cạnh dài và độ
dài của đầu hồi bằng nhau, mặt tiền tiếp giáp với đường giao thông lớn nhất
trong số các đường tiếp giáp với lô đất đó dược hiểu là cạnh dài của ngôi nhà;
Đồng thời đảm bảo khoảng lùi công trình theo quy định
như sau:
Đồng thời mật độ xây dựng tối đa phải phù hợp với quy định xây dựng giống như bảng mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà dịch vụ đô thị và nhà sử dụng hỗn hợp theo diện tích lô đất và chiều cao công trình như trong bảng dưới đây.
Đối với các công trình dịch vụ đô thị và các công
trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên lô đất có diện tích
khi trừ đi phần đất đảm bảo khoảng lùi theo quy định tại bảng trên, trền phần đất
còn lại được phép xây dựng với mật độ 100%, nhưng vẫn phải đảm bảo các yêu cầu
về khoảng cách tối thiếu giữa các dãy nhà và đảm bảo diện tích chỗ để xe theo
quy định.
1.4. Với các lô đất có diện tích nằm giữa các giá trị trong bảng mật độ thuần xây dựng công trình
Gồm công trình nhà ở, mật độ xây dựng thuần của nhóm chung cư; mật độ xây dựng nhóm nhà dịch vụ đô thị và sử dụng chức năng hỗn hợp được xác định theo công thức sau:
Mi = Ma – (Si – Sa) x (Ma – Mb) : (Sb – Sa)
Trong đó:
+ Si: diện tích của lô đất I (m2);
+ Sa: diện tích của lô đất a (m2), bằng diện tích giới
hạn dưới so với i trong các bảng mật độ xây dựng nhà ở, nhóm nhà chung cư, nhóm
nhà dịch vụ đô thị và hỗn hợp.
+ Sb: diện tích của lô đất b (m2), bằng diện tích giới
hạn trên so với i trong các bảng mật độ xây dựng nhà ở, nhóm nhà chung cư, nhóm
nhà dịch vụ đô thị và hỗn hợp.
+ Mi: mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất
có diện tích i (m2)
+ Ma: mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất
có diện tích a (m2)
+ Mb: mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất
có diện tích b (m2)
Trong trường hợp nhóm công trình là tổ hợp công trình
với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa được áp
dụng theo chiều cao trung bình.
Tìm hiểu thêm: Bàn thờ xung với cửa là như thế nào? Tại sao không nên đặt như vậy?
1.5. Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên
Các quy định về khoảng lùi công trình, khoảng cách tối thiểu đến dãy nhà đối diện cũng như mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đề công trình và đối với phần tháp phía trên theo tầng cao xây dựng tương ứng tính từ mặt đất (cốt vỉa hè).
Ví dụ cụ thể: Trên lô đất rộng 10.000m2, công trình là tổ hợp gồm phần đế cao 16m, và tháp cao phía trên cao 46m. Đối với nhà ở chung cư, mật độ xây dựng tối đa cho phép đối với phần đế là 65%, đối với tháp cao phía trên là 41% (tính theo hình chiếu bằng của công trình trên mặt đất). Đối với công trình dịch vụ đô thị khác và công trình sử dụng hỗn hợp, mật độ xây dựng tối đa cho phép tương ứng với các phần trên là 70% và 46%.
1.6. Mật độ xây dựng thuần với đất xây dựng nhà máy,
kho tàng
2. Mật độ xây dựng gộp (brut – tô)
Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị nhà ở là 60%
Mật độ xây dựng gộp tối đa của các khu du lịch – nghỉ
dưỡng tổng hợp (resort) là 25%
Mật độ xây dựng gộp tối đa của các khu công viên công
cộng là 5%
Mật độ xây dựng gộp tối đa của các khu cây xanh chuyên dụng ( bao gồm cả sân gôn), vùng vảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp lý có liên quan, nhưng không quá 5%
Mật độ xây dựng gộp tối đa toàn khu công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp là 50%
Tỷ lệ đất trồng cây xanh trong các lô đất xây dựng công trình
Trong các lô đất xây dựng công trình, dù là biệt thự, nhà cấp 4 hay công trình nhà ở khác, phải đảm bảo quy định về tỷ lệ tối thiểu đất trồng cây xanh như trong bảng dưới đây:
Các quy định về mật độ áp dụng riêng với nhà phố.
1. Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở nói chung
– Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở được xác
định cụ thể theo nhu cầu và đối tượng sử dụng, phù hợp với các giải pháp tổ chức
không gian và được quản lý theo quy định về quản lý xây dựng của khu vực lập
quy hoạch.
– Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây
dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m, phải đồng thời đảm bảo
các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2
+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m
– Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây
dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới
các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2
+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m2
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m2
– Chiều dài tối đa của một dãy nhà liên kế hoặc riêng
lẻ có cả hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường cấp đường chính khu vực trở xuống
là 60cm. Giữa các dãy nhà phải bố trí đường giao thông phù hợp với các quy định
về quy hoạch mạng lưới đường giao thông hoặc phải bố trí đường đi bộ với về rộng
tối thiểu là 4m.
2. Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ
– Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng
nhà, công trình trên lô đất.
– Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới phân định giữa
phần lô đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông
hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng.
2.1. Các bộ phận cố định của nhà
– Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao
3,5m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường
hợp sau:
+ Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được
phép vượt qua đường đỏ không quá 0.2m và phải đảm bảo mỹ quan.
+ Từ độ cao 1m (tính từ mặt via hè) trở lên, các bậu cửa,
gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m.
– Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận cố định của
nhà như ô văng, sê nô, ban công, mái đua… nhưng không áp dựng đối với mái đón,
mái hè được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những điều kiện sau:
+ Độ vươn ra (đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài
cùng của phần nhô ra), tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn
được quy định ở bảng sau:
| Chiều rộng lộ giới (m) | Độ vươn ra tối đa Amax (m) |
| Dưới 7m | 0 |
| 7÷12 | 0,9 |
| >12÷15 | 1,2 |
| >15 | 1,4 |
Đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1m,
phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý
xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực
+ Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải
thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được
không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn
khu vưc
+ Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải
thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được
không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn
khu vực
+ Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được
che chắn tạo thành lô gia hay buồng.
– Phần ngầm dưới mặt đất: mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất
của ngôi nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ
– Mái đón, mái hè phố: khuyến khích việc xây dựng mái
hè phục vụ cộng đồng để tạo điều kiện thuận lợi cho người đi bộ, mái đón, mái
hè phố phải:
Mái đón là mái che của cổng, gắn vào tường nhà và đua
ra tới cổng vào nhà hoặc che một phần đường đi từ hè, đường vào nhà.
Mái hè phố là mái che gần vào tường nhà và che phủ một
đoạn vỉa hè
+ Được thiết kế cho cả dãy phố hoặc cụm nhà, đảm bảo tạo
cảnh quan
+ Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng chãy chữa
cháy
+ Ở độ cao cách mặt vỉa hè 3,5m trở lên, đảm bảo mỹ
quan đô thị
+ Không vượt quá chỉ giới đường đỏ
+ Bên trên mái đón, mái hè phố không được sử dụng vào
bất cứ việc gì khác như làm ban công, sân thượng, sân bày chậu cảnh…
2.2. Phần nhô ra không cố định
– Cánh cửa: ở độ cao từ mặt hè lên 2,5m các cảnh cửa
(trừ cửa thoát nạn nhà công cộng) khi mở ra không được vượt quá chỉ giới đường
đỏ
– Các quy định về các bộ phận nhà được phép nhô ra được
nêu trong bảng sau:
>>>>>Xem thêm: Mục sở thị mẫu nhà vườn nghỉ dưỡng đẹp đậm chất Á Đông
2.3. Phần nhà được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ
– Không có bộ phận nào của nhà vượt quá chỉ giới đường
đỏ
– Các bộ phận của công trình sau đây được phép vượt
quá chỉ giới xây dựng trong các trường hợp sau:
+ Bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, ô
văng, mái đua, mái đón, móng nhà
+ Riêng ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng không
quá 1,4m và không được che chắn tạo thành buồng hay lô gia
2.4. Quan hệ với các công trình bên cạnh
Các công trình không được vi phạm ranh giới:
– Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường
ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống) được vượt quá ranh giới với lô đất
bên cạnh
– Không được xả nước mua, nước thải các loại (kể cả nước
ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh
– Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.
Hy vọng với những thông tin chúng tôi cung cấp trên đây, Quý bạn đọc cũng như quý khách hàng đã có thể nắm bắt được những thông số cơ bản để có kế hoạch thi công khoa học và chính xác.
Trước khi tiến hành thi công, bạn cần phải tiến hành xin giấy cấp phép xây dựng với những thủ tục pháp lý cơ bản, theo đúng quy định, việc xác định mật độ xây dựng công trình là yếu tố cơ bản để hoàn thiện hồ sơ. Hãy sử dụng công cụ tính mật độ xây dựng online chính xác nhất tại https://wedo.vn/mdxd/ hoặc liên hệ với chúng tôi nếu như các bạn cần thêm tư vấn chi tiết và đúng pháp luật.
